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 住建部政策研究中心主任秦虹在博鳌·21世纪房地产论坛上明确指出，过去的行政调控政策在抑制投资投机需求方面有显著而卓越的成效，但如今的房地产市场已经发生变化，当下的市场需求主体主要是刚性和改善性需求。要解决这部分需求，需要从长远的、外围的改革来解决。

  在秦虹看来，当政策的选择和市场的选择如果是一致的，那是最好的结果；如果政策的选择与市场的选择相违背，那么，市场的选择将会大于政策的选择。

  房价上涨的主因发生重大变化

  在秦虹的记忆中，政府是从2003年开始调房地产，到现在就是所谓的十年九调控。调了这么多年，尤其是在2011年国八条出台之前的那几年，实际上并没有对投机和投资性需求有过真正的抑制，或者说抑制的政策并不是很明显，但国八条以来，对投机和投资性需求抑制的政策还是非常明确的，主要是49个城市限购、限贷，以及全国范围内第三套房不贷款。“限购和限贷，使得投资性需求既失去了购房资格，也失去了杠杆买房的赚钱机会。”

  秦虹援引世联地产[简介 最新动态]一项内部统计表明，推动2011年之前房价上涨的因素中，有相当大部分是投资性需求。“世联地产去年对57万个购房客户进行调研显示，买房用于投资的比例只占到14%；而同一个口径，在国八条出台之前，这一比例是46%，2007年甚至是51%。”

  “但现在的房价上涨，已经与国八条出台前的房价上涨有着本质的不同，需求主体发生了变化，现在主要是自住性需求，而不是投机和炒作的。”因此，秦虹认为，对于投机炒房的，无论是行政手段和经济手段都应该限制，但现在是主流的刚性需求，应加大供给，尊重市场规律。

  秦虹认为，过去大家总是看不懂调控政策，是因为过去的房地产调控，更多的是和国民经济发展以及保增长等联系在一起，从房地产自身看调控政策就很难看得懂。比如，2008年底到2009年那一轮为保增长，刺激房地产对投资和消费双向拉动，其代价就是房价又涨起来了。“从2010年国十条开始，特别是2011年国八条，这一轮调控政策的方向是比较清晰的，一方面加大保障房建设，保基本，同时支持合理的住房需求，抑制投机炒房需求，这样一个政策方向，可能会长期坚持下去。”

  秦虹称，房地产调控政策必须合乎规律。政府应该明确保障那些最需要保障的人群。“现在什么样的人最需要在住房政策上得到支持呢？还是那些首次置业的那些年轻人，那些我们所说的刚性需求，因为他们收入不稳定，他们最需要房子，要有安定的住所稳定下来。”

  外围的改革尤其重要

  在秦虹看来，过去的房地产市场在制度上确有一些不合理，或者说不够完善的地方，最终通过房价表现出来。但实际上这只是表象，根子则在外围。

  她以北京为例。“北京通过行政限价来表明不希望房价上涨的态度，但房价本身真的不具备上涨的客观性吗？行政压制只是延迟入市楼盘，延缓供应。北京已经是全国限购最严厉的城市，但房价仍然在涨。这说明北京的需求很大，供应相比很少。但这种需求不是房地产本身产生的，而是很多外部因素造成的。”

  这些外部因素包括北京公共服务就业机会相对比较多，当公共服务资源不均衡或者稀缺时，政府有两个选择，一是选择排斥新增人口享受这些公共服务，保持原居民的公共服务水平不降低，但从现在情况看，显然这是不可能做到的。北京每年新增接近60万人这是事实，政府不能不考虑他们的需求。唯一的途径就是继续增加公共服务的供给，既要在北京这样的特大城市增加，还要在其他城市增加，分散大城市的人流走向。

  “这就需要改革来解决。改革我们的公共服务供给机制，放开这个市场，让更多的社会资金，民间力量来提供公共服务，从而来满足政府短期内大幅度提高公共服务水准以及覆盖面的矛盾。”秦虹认为，除了上述改革，房地产外围改革还包括土地财政体制，货币保值以及投资问题等等，而这些均不是房地产调控能够解决的，但这些因素对房价的影响特别大。

  秦虹认为，新一届政府没有匆匆忙忙就短期市场出台政策，从另一个层面表明新一届政府是在谋划长远，考虑全局。她相信新的房地产调控长效机制正在酝酿之中。